Dubai yatırımcı rehberi
Karar vermeden önce bilmeniz gerekenler: süreç, ödeme planları, oturum, masraflar, riskler ve bölgeler.
Satın alma süreci
Dubai'de yeni bir projeden (off-plan) konut almak, genel hatlarıyla şu adımlardan geçer. Ayrıntılar projeye ve geliştiriciye göre değişir.
1. Ön görüşme ve proje seçimi
Bütçeniz, hedefiniz (yatırım, oturum ya da ikisi) ve takviminiz netleşir. Size uyan projeler fiyat, ödeme planı ve teslim tarihiyle karşılaştırılır.
2. Rezervasyon
Seçtiğiniz birim için rezervasyon yapılır ve bir peşinat ödenir. Bu aşamada ödeme planını ve iptal koşullarını yazılı olarak incelemek önemlidir.
3. Satış sözleşmesi
Alım-satım sözleşmesi (SPA) imzalanır. Sözleşmedeki ödeme takvimi, teslim tarihi ve gecikme hükümleri birlikte gözden geçirilir.
4. Ödemeler ve tapu kaydı
Yeni projelerde ödemeler, kural olarak proje adına açılmış güvenceli (escrow) bir hesaba yapılır. Satın alma, Dubai Land Department (DLD) sistemine Oqood kaydıyla işlenir.
5. Teslim
Proje tamamlandığında birim teslim alınır ve kalan ödeme yapılır. Tamamlanan projelerde tapu senedi düzenlenir. Kiraya vermeyi planlıyorsanız bu süreçte de yol gösteririz.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz. Güncel mevzuat ve koşullar ön görüşmede teyit edilir.
Yeni proje mi, hazır daire mi?
İki seçeneğin avantajları ve dikkat edilecek noktaları farklıdır.
Yeni proje (off-plan)
- Ödeme taksitlere yayılır; başlangıç maliyeti genellikle daha düşüktür.
- Seçenekler ve kat/manzara tercihi daha geniştir.
- Teslim beklenir; gecikme riski vardır ve kira geliri teslimden sonra başlar.
Hazır daire
- Birimi görerek karar verirsiniz; teslim ve kiralama hemen mümkündür.
- Fiyat genellikle daha yüksektir ve ödeme çoğunlukla peşin ya da kısa vadelidir.
- Seçenek sayısı ve konum çeşitliliği sınırlı olabilir.
Ödeme planları
Yeni projelerde ödeme genellikle üç aşamaya bölünür: rezervasyon ve peşinat, inşaat dönemindeki ara ödemeler ve teslimde kalan bakiye. Örneğin sitemizdeki projelerde %5 / %55 / %40'tan %10 / %80 / %10'a uzanan planlar bulunur. Plan; geliştiriciye, projeye ve birime göre farklılaşır, bazı projelerde teslim sonrası taksit de sunulabilir.
- Ödeme takvimini ve her ödemenin tarihini sözleşmede yazılı olarak kontrol edin.
- Ödemelerin güvenceli (escrow) hesaba yapıldığını teyit edin.
- Banka transferi, döviz çevrimi ve olası masrafları baştan planlayın.
Ödeme planı hesaplayıcı
| Rezervasyon ve peşinat | |
|---|---|
| İnşaat dönemi | |
| Teslimde | |
| Toplam oran |
Örnek hesaplamadır; gerçek plan projeye göre değişir.
Oturum
Dubai'de gayrimenkul sahipliği, belirli koşullarda uzun süreli oturum (vize) başvurusu için bir dayanak oluşturabilir. Eşik değerler ve koşullar zaman zaman değişir; oturum hakkı otomatik olarak verilmez.
- Uzun süreli (10 yıllık) oturum başvurusu için gayrimenkul değeri eşiği: 2 milyon AED (kaynak: Dubai Land Department, Ekim 2026 itibarıyla; değerleme ve koşullar için güncel mevzuat esas alınır).
- Eş ve çocuklar için de başvuru yapılabilmektedir; kapsam ve belgeler başvuru sırasında teyit edilir.
- Başvuru, tapu kaydından sonra ayrıca yapılır. Süre ve gerekli belgeler görüşmede güncel durumuna göre paylaşılır.
Oturum, bir gayrimenkul alırken tek başına gerekçe olmamalıdır; hedefinizi ön görüşmede birlikte netleştiririz.
Vergi ve masraflar
Satış bedelinin dışında hesaba katılması gereken kalemler vardır. Bunları baştan görmenizi sağlıyoruz.
- Tapu kayıt bedeli: satış bedelinin yaklaşık %4'ü, ayrıca sabit idari ücretler (kaynak: Dubai Land Department, Ekim 2026 itibarıyla).
- Kişisel gelir vergisi: Birleşik Arap Emirlikleri'nde bireyler için gelir vergisi uygulanmaz (kaynak: BAE Hükümeti, Ekim 2026 itibarıyla).
- Yıllık servis (aidat) bedelleri: proje ve birim büyüklüğüne göre değişir; satın almadan önce yazılı olarak öğrenilmelidir.
- Aracı ve diğer kayıt masrafları: işleme ve projeye göre değişir; sözleşme öncesinde yazılı olarak paylaşılır.
- Türkiye'deki vergi yükümlülükleri: bir mali müşavirle ayrıca değerlendirilmelidir.
Tapu kayıt bedeli hesaplayıcı
| Tapu kayıt bedeli (yaklaşık %4) | |
|---|---|
| Satış bedeli + kayıt bedeli |
Ek idari ücretler, servis bedelleri ve diğer masraflar dahil değildir. Kaynak: Dubai Land Department, Ekim 2026 itibarıyla.
Kiralama ve getiri
Teslim sonrasında birim kiraya verilebilir. Kira geliri; bölgeye, birimin tipine, kat ve manzarasına, mobilya durumuna ve piyasa koşullarına göre değişir ve garanti edilmez.
- Getiriyi değerlendirirken brüt değil, servis bedeli, yönetim ve boş kalma süresi düşüldükten sonraki net rakama bakın.
- Yeni projelerde kira geliri teslimden sonra başlar; bu süre getiri hesabına dahil edilmelidir.
- Örnek rakamlar yalnızca kaynak ve tarihle birlikte ele alınmalıdır.
Riskler ve dikkat edilecekler
Her yatırımda olduğu gibi Dubai gayrimenkulünde de riskler vardır. Bunları açıkça konuşmayı tercih ederiz.
- Teslim gecikmesi: Yeni projelerde teslim tarihi kayabilir; sözleşmedeki gecikme hükümlerini okuyun.
- Piyasa dalgalanması: Fiyatlar artabileceği gibi düşebilir de; değer artışı garanti edilmez.
- Döviz kuru: Türk lirası ile AED arasındaki kur hareketleri maliyetinizi ve getirinizi etkiler.
- Likidite: Birimi istediğiniz zaman istediğiniz fiyata satmak mümkün olmayabilir.
- Ek masraflar: Servis bedelleri, kayıt masrafları ve bakım giderleri hesaba katılmalıdır.
- Geliştirici güvenilirliği: Geliştiricinin geçmiş teslim performansını, RERA kaydını ve projenin escrow hesabını kontrol edin.
Bölgeler
Her bölgenin karakteri farklıdır. Aşağıdaki özetler genel çerçevedir; size uygun olanı ön görüşmede birlikte belirleriz.
Dubai Marina
Deniz kıyısında marina yaşamı. Yapay kanal çevresinde gelişen, deniz ve marina manzaralı bir yerleşim. Yürüyüş yolu, restoranlar ve canlı sosyal yaşamıyla hem yaşam hem kiralama amacıyla yatırımcıların sık değerlendirdiği bölgelerden biridir.
Business Bay
Kanal kıyısında şehir merkezi. Dubai Water Canal boyunca yükselen, şehir merkezi ve iş bölgelerine yakın karma kullanımlı bir bölge. Çalışan profesyoneller ve merkezi konum arayan yatırımcılar için öne çıkar.
Jumeirah Village Circle
Aileler için sakin mahalle düzeni. Aile yaşamına uygun, mahalle düzeninde ve park alanlarıyla çevrili bir yerleşim. Merkez bölgelere kıyasla daha ulaşılabilir bir giriş seviyesi arayan alıcılar tarafından sıklıkla değerlendirilir.
Dubai Creek Harbour
Su kenarında planlı yeni yerleşim. Dubai Creek kıyısında geliştirilen, planlı ve geniş açık alanlara sahip yeni nesil bir yerleşim. Şehir merkezine yakın konumu ve su kenarı yaşamıyla uzun vadeli değerlendirilen bir bölgedir.
Downtown Dubai
Şehrin kalbinde hazır ve yeni projeler. Burj Khalifa ve Dubai Mall çevresinde yer alan şehrin merkezi. Teslime hazır daireler ile seçili yeni projeler bir arada bulunur.
Palm Jumeirah
Denize cepheli prestijli adres. Palmiye şeklindeki yapay ada üzerinde, denize cepheli konutlar sunan prestijli bir bölge. Plaj erişimi ve geniş daire tipleriyle seçici alıcıların tercih ettiği bir adrestir.
Sözlük
- Off-plan (yeni proje)
- Henüz inşaatı tamamlanmamış, plan üzerinden satılan konut. Ödeme genellikle taksitlerle yapılır.
- Ready (hazır daire)
- Teslime hazır, yaşanabilir ya da kiraya verilebilir durumdaki konut.
- Freehold
- Yabancı yatırımcının da tam mülkiyet sahibi olabildiği, yetkili makamlarca belirlenen bölgelerdeki mülkiyet türü.
- DLD (Dubai Land Department)
- Dubai'de gayrimenkul kayıtlarını tutan ve tapu işlemlerini yürüten resmî kurum.
- RERA
- DLD bünyesinde, emlak sektörünü düzenleyen ve denetleyen kurum. Aracı kurumların ve projelerin kaydı bu kurum nezdinde yapılır.
- Escrow (güvenceli hesap)
- Yeni projelerde alıcı ödemelerinin yatırıldığı, kullanımı denetime tabi proje hesabı.
- Oqood
- Yeni proje satışlarının DLD sistemine ön kaydı. Alıcının hakkını belgeleyen kayıt.
- SPA (Satış ve Alım Sözleşmesi)
- Alıcı ile satıcı arasında imzalanan, ödeme planı ve teslim tarihi gibi şartları içeren sözleşme.
- Title Deed (tapu senedi)
- Mülkiyeti belgeleyen, tamamlanmış projelerde DLD tarafından düzenlenen tapu belgesi.
- Handover (teslim)
- Birimin alıcıya teslim edildiği aşama; genellikle kalan ödemenin yapıldığı tarihtir.
- Service charge (servis bedeli)
- Binanın ortak alanlarının bakım ve işletmesi için her yıl ödenen aidat benzeri bedel.
- Brüt / net kira getirisi
- Brüt getiri yıllık kira gelirinin satın alma bedeline oranıdır; net getiri servis bedeli ve boş kalma süresi gibi giderler düşüldükten sonra hesaplanır.
Bir sonraki adım: ön görüşme talep ederek size uygun bölgeleri ve projeleri birlikte değerlendirebilirsiniz.
Ön görüşme
Yatırım hedefinizi birlikte değerlendirelim.
Size uygun bir saatte sizi arayalım. Görüşme yaklaşık 20 dakika sürer ve herhangi bir yükümlülük doğurmaz.
- Bütçenize ve hedefinize uygun projeleri belirleriz.
- Fiyat, ödeme planı ve teslim tarihini karşılaştırmalı sunarız.
- Riskleri ve satın alma masraflarını baştan açıklarız.